こんにちは、西風スマイルです。
FIRA60(60歳での、ちょっと早めのリタイア)まで、残り約610日。59歳の会社員です。
今日は、住宅ローンと金利の話とついでに住宅価格。
実は今、私の会社は住宅ブーム＆結婚と出産のブームです。
「家、買おう」——そんな会話が、当たり前のように交わされています。
私の肌感覚では、30代前後の既婚者の8割が、ローンを組んでいます。
メディアでよく見る「家を買えない世代」という話とは、ずいぶん雰囲気が違う。世間と、少しズレているのかもしれません。
20代後半で、4,000万円のフルローン
会社の若い後輩が、家を買いました。
20代後半。4,000万円前後を、フルローンで。
驚いたのは、そこではありません。
彼は、1,000万円ほどの株式投資をしています。それを繰上げ返済には回さず、そのまま運用しているのです。
いわゆる、イールドギャップを狙う戦略です。
ローンの金利より、運用の利回りのほうが高いなら、返さずに運用したほうが得だ、という考え方ですね。
彼の金融リテラシーは、高いと思います。生活も、ある程度ミニマリストです。
そして本人は、その戦略に納得している様子でした。
驚いたのは、私のほうです。
「金利分が、1.5万円から4万円になりました」
話をよく聞くと、こう言うのです。
「ついに金利が、上がりました。」
その結果、毎月の返済のうち金利にあたる部分が、1.5万円から4万円前後に増えた、と。
つい、口から出ました。
「たかっ」
でも、それ以上は言えませんでした。
彼がイールドギャップを取りにいっているのは分かっていましたし、この状況でもそうするだろうな、と思ったからです。
ただ、私が引っかかったのは、別のところでした。
毎月の返済額は、変わっていないというのです。
なぜ、支払額が変わらないのに金利が増えるのか
ここが、今回いちばん書いておきたいところです。
日本の変動金利ローンには、二つのルールがあります。
- 5年ルール:金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を変えない
- 125%ルール:5年後に見直す時も、それまでの返済額の1.25倍までしか上げない
一見、借りる側を守る親切なルールに見えます。実際、急に返済額が跳ね上がることは防げます。
でも、返済額が変わらないということは、金利が上がったぶん、どこかにしわ寄せが行くということです。
どこに行くのか。
返済額の中身です。
一例として、試算してみます。借入残高が3,500万円、毎月の返済額が10万円のケースです(あくまで一般的な条件での概算で、後輩の実際の数字ではありません)。
- 金利0.5%のとき:利息が約1.5万円、元金に回るのが約8.5万円
- 金利1.4%のとき:利息が約4.1万円、元金に回るのが約5.9万円
毎月の手出しは、10万円のまま変わりません。
でも、元金の減るスピードが、月に2.6万円も遅くなっている。
年間にすれば、30万円以上です。
ここが怖いところだと思いました。
通帳を見ても、引き落とし額は同じなのです。家計簿の数字も変わらない。
何も起きていないように見えて、資産は静かに削られている。
125%ルールの先にあるもの
さらに金利が上がり続けると、どうなるか。
125%ルールがあるので、6年目の見直しでも、返済額は1.25倍までしか上がりません。
ところが、本来払うべき利息の増加分に、返済額が追いつかなくなることがあります。
すると「未払い利息」が発生します。
払っているのに、元金が減らない。これは極端ですが、返済額のすべてが利息に消えて、元金が1円も減らない状態にもなり得ます。
そして返済期間は延びません。ですから、最終回に、減らなかった元金と溜まった未払い利息が、まとめて請求されることになります。
老後に、数百万円の請求書。
もうひとつ、怖いことがあります。
元金が減っていないと、売りたくても売れない。査定額よりローン残高が多い、いわゆるオーバーローンの状態になるからです。
老後資金、FIRA60、早期退職も選択肢から消えてしまいます。
対策は、ひとつだけ
では、どうすればいいのか。
難しいことではありません。
銀行から届く「返済予定表」を、年に一度でいいので開くことです。
4000万円の彼も返済予定表を見ていたと思います
見るのは、返済額ではありません。そこは変わりませんから。
元金と利息の内訳が、どう変化しているか。
元金の減り方が鈍っていたら、それが金利上昇のサインです。
そのうえで、繰上げ返済用の資金を手元に用意しておく。金利が上がった時に、元本を減らせる準備をしておくことです。
どうしても返済額の増加に耐えられそうにないなら、固定金利への借り換えを試算してみる、という手もあります。
いずれにせよ、まずは内訳を見ることからです。
白状します。私も、イールドギャップを取っていました
ここまで書いておいて、正直に白状します。
実は私も、同じことをやっていました。
私が家を建てたのは、36歳の頃。土地と建物で、5,000万円ほど。120平米ほどの注文建築でした。
当時の金利は、1.3%くらいから始まって、途中で0.7%まで下がりました。
そして、あの頃の感覚は、金利3%くらいが一つの目安だと思っていたのです。いつか上がる、と。
ところが、一度も3%になることなく、返済は終わりました。
つまり、こういうことです。
私たちの時代は、繰上げ返済をせず、そのお金を運用に回したほうが、資産形成という意味では有利だった。
後輩がやっている戦略は、私の時代なら、正解だったのです。
……もっとも、これも後出しジャンケンです。
当時は誰にも分かりませんでした。3%になると思っていたから、みんな不安だったのです。
それでも、私は19年で返した
では、なぜ私は繰上げ返済をしたのか。
36歳で組んで、返し終わったのは55歳の少し前。19年でした。契約上は66歳まででしたから、11年ほど早く終わったことになります。
正直に言うと、あの頃の心境は「返したくない」でした。
それでも返したのは、損得の計算ではありません。
シンプルに考えること、それと、先人達の教えに従った
ウォーレン・バフェットの言葉に、こういうものがあります。
借金を返すことは、最大の投資である。
私は、脳のリソースをローンに割くのを、やめました。
金利がどうなるか、利ざやがどれだけ取れるか。そういう計算に、自分の思考を使い続けるのをやめた。
そして今になって、もうひとつ分かったことがあります。
もしローンを返していなければ、今の我が家の家計は赤字です。残業も必要だったでしょう。
ローンが残っていたら、今のような入金力にはならなかった。
心の軽さの話だと思っていたものが、実は家計の話でもあったわけです。
ちなみに、もう少し頑張れば15年で返せたかもしれません。でも、そこまで生活レベルを落としたくなかったし、正直、そこまで頭が回りませんでした。
……これも、後から思うだけの話です。後出しジャンケンです。
８割と２割の法則
ひとつ、肌感覚で思っていることを書きます。
住宅ローンで変動金利を選ぶ人は、8割くらいでしょうか。
そして、イールドギャップを狙いにいく人も、私の感覚では8割くらいいる気がします。
でも、それで本当に成功できるのは、2割くらいではないか。
理由は、二つあります。
ひとつは、投資信託を取り崩すのは、思っている以上に難しいということ。理屈では分かっていても、感情がついてきません。下がっている時に売るのは、なおさらです。
もうひとつは、高配当株のような方法を取るなら、それなりの入金力とタイミングが要ること。しかも、集中投資になりかねません。リスクは決して低くない。
そして、いちばん大事なことを書いておきます。
この7〜8年の株式相場は、異常な上昇でした。
金利のある世界に戻った今、これからの株価がどうなるかは、誰にも分かりません。
私が結果的にイールドギャップを取れたのも、その時代にいたからです。実力ではありません。
それにしても、家が高い
話を住宅の値段についても書いておきます。
失われた30年、デフレの時代と言われてきました。だから私は、家の値段もそれほど上がっていないのだろうと、勝手に思っていました。
私が建てた頃は、注文建築で坪50万円ほどで建てられたのです。
ところが、調べてみて驚きました。
今の建築費は、依頼先によって、大きく三つの価格帯に分かれるそうです。大手ハウスメーカーで坪120万円超、地域の工務店や中堅で坪90〜120万円、ローコストメーカーで坪70万円以上。
かつての坪50万円では今は無理。
コロナの時期に上がり、ナフサショックの時期に建材がまた上がった。現場にいる人間としては、後者は実感があります。
先日、電車の中で、こんな話をしているサラリーマンがいました。
「7,000万円の家を買う」と。建坪は30坪だそうです。
高い。
そういえば、近所を歩いていて思うことがあります。
このあたりの住宅地は、50〜70坪の敷地に、それなりに大きな家が建ち、駐車場も広く取ってありました。
ところが、最近建つ家は、土地の割に家がコンパクトに見えるのです。10年、20年前に建った家と比べると、明らかに。
価格が上がったぶん、家のほうが小さくなっているのかもしれません。
私は、若い人を批判できない
ここまで書いてきましたが、私に彼らを批判する資格はありません。
以前の記事にも書いた通り、私は「家は新築が当たり前」と思い込んで建てた人です。
訳の分からないところに、500万円くらい消えた覚えもあります。
総額が大きすぎて、50万円のオプションが小さく見える。あの感覚も、身をもって知っています。
今の知識があれば、たぶん中古を買っていたでしょう。
でも、それも後出しジャンケンです。
もし今の時代に30歳に戻って、周りがみんな家を買っている中で——
自分だけ買わない、という選択が、私にできるでしょうか。
たぶん、できません。
おわりに
結局のところ、答えは無いのかもしれません。
計算上は、イールドギャップを取るほうが得です。
でも、ローン返済に苦しまずにそれを続けられるかどうかは、人によって違います。
読者の方からは、「この人は分かっていないな」と言われるかもしれません。それも、そうだと思います。
勝ち負けでも、成功か失敗でもない気がするのです。
ただ、ひとつだけ言えることがあります。
そこに、あまり多くのリソースを割かないほうがいい。
お金は、道具でしかありません。
うまく使って、人生そのものの価値を高めたい。私はそう思っています。
……とはいえ、後輩の「金利分4万円」を聞いて、つい「たかっ」と口走ってしまった人間が言っても、説得力はないかもしれませんが。
それでは、また。
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